서남권 RE-BALANCING 365 프로젝트
“유휴공간을 생활SOC로, 이동을 권리로, 행정을 경험으로”

대상 지역 목포 및 인근 5개 군
제안 유형 유휴 상업시설 재구조화 및 찾아가는 생활SOC

제안자 조창수

 
요약 및 추진 제안

본 마스터플랜은 서남권 원도심의 폐점 마트•공실 상가•저활용 주차장 등 이미 존재하는 자산을 재조합하여, 주민이 걸어서 접근하고 필요할 때 이동하며 행정과 소비의 혜택을 다시 지역 안에서 순환시키는 4*** 실행 프레임이다. 핵심은 신규 대규모 개발이 아니라 공간(Space), 인프라(Infra), 시스템(System)을 하나의 운영체계로 묶는 것이다.
• Space Pop-in Hub: 폐점 건물의 층별 기능 전환과 주차장 기반 생활거점 조성
• Infra Hub-Spoke: 주차장을 환승•집결 거점으로 삼은 주치의 버스•100원 택시 네트워크
• AX Admin OS: Zero-Touch 행정과 100% 페이백으로 주민의 이용 장벽 및 지역 외부 유출 최소화
• 갈등관리와 성과관리의 일체화: Detect-Deliberate-Decide-Implement 4단계 운영

구분 핵심 목표 4*** 성과지표

공간 유휴시설 4~6개소를 Pop-in Hub로 전환 생활SOC 기능 20종 이상
이동 거점-마을 간 연결성 개선 평균 대기시간 15분 이내
경제 지역 내 소비 선순환 페이백 가맹점 300개 이상
사회 서비스 접근 격차 완화 주민 만족도 80점 이상
서남권의 폐점 대형마트 등 유휴 상업시설을 생활SOC 종합 거점과 이동형 서비스의 출발기지로 전환하는 저비용•고효율 행정 모델이다. 공간•인프라•행정을 동시에 리밸런싱하여 원도심의 상권 회복과 도서•오지 주민의 생활서비스 접근성 개선을 함께 달성한다.

구분 목표 지표
핵심 모델 폐점시설 Hub + 이동형 SOC Spoke + 데이터 기반 자동행정
투자 방향 통합특별시 기금 약 300억 원 규모의 집중 투자
주요 목표 SROI 4.5 이상 • 연간 상권 유입 250억 원 • 일자리 300개 이상
 
1. 서론: 서남권 원도심의 전환 필요성

1.1 위기의 구조
서남권 원도심은 인구 고령화와 청년 유출, 상권의 장기 침체가 동시에 진행되는 복합위기 국면에 놓여 있다. 특히 대형마트 폐점, 상가 공실, 유휴 주차장은 도시 쇠퇴를 상징하는 동시에 단기간에 전환 가능한 전략 자산이다. 문제는 시설의 부재가 아니라 기능이 분절되어 있다는 데 있다. 주민은 의료•돌봄•교육•문화•행정 서비스를 각각 다른 장소와 시간에 찾아야 하고, 이동이 어려운 주민일수록 이 격차를 더 크게 경험한다.

1.2 SOC 불균형과 정책 공백
기존 SOC 투자는 시설별•부서별로 추진되어 공급량은 늘어도 실제 이용경험은 개선되지 않는 한계가 있었다. 원도심에는 시설이 있어도 운영시간이 짧거나, 환승과 예약이 불편하거나, 정보가 흩어져 접근성이 낮다. 따라서 본 사업은 “시설을 더 짓는 방식”에서 “기존 자산을 연결하고 운영하는 방식”으로 정책의 초점을 전환한다.

1.3 비전과 원칙
• 365일 작동하는 생활권 서비스: 평일•주말•야간의 공백을 최소화
• 공간의 재사용 우선: 신축보다 전환•공유•가변형 모듈 우선
• 이동권의 보편성: 고령자•장애인•아동도 이용 가능한 문턱 없는 이동
• 데이터 기반 운영: 이용량과 체감도에 따라 노선•기능•예산을 조정

2. 공간 전략 | Space Pop-in Hub
Space Pop-in Hub는 폐점 건물과 저활용 주차장을 “고정된 단일 용도”가 아니라 시간대별•층별로 기능이 바뀌는 생활 플랫폼으로 전환한다. 주차장은 접근•환승•배송•행사 기능을 수용하는 1차 허브가 되고, 건물 내부는 Pop-in 모듈이 입점•철수•교체될 수 있도록 설계한다.

[그림 1] Pop-in Hub 구조식: 기존 건물의 층별 기능을 주민 수요에 따라 가변 배치

2.1 층별 기능 배치(안)

층/구역 기본 기능 Pop-in 예시 운영 원칙
주차장/외부 환승•시장•배송 주치의 버스 정류장, 주말장터, 충전 평일 이동 / 주말 경제
1층 접근성 높은 생활서비스 민원 키오스크, 건강측정, 로컬숍 예약 없이도 이용
2층 돌봄•의료•교육 주치의 상담, 방과후, 디지털 교육 수요 기반 시간표
3층 창업•문화•커뮤니티 공유주방, 창업랩, 공연•전시 단기 입점 허용

2.2 설계•운영 기준
모듈은 2~4주 단위의 단기 입점과 1~2년 단위의 중기 운영을 모두 수용하며, 전기•통신•방재•무장애 동선을 공통 인프라로 제공한다. 공간 배정은 공모와 주민 추천을 병행하고, 매 분기 이용률•만족도•취약계층 이용비중을 평가해 기능을 교체한다.

3. 인프라 전략 | Infra Hub-Spoke
허브는 모든 서비스를 한 곳에 모으는 중앙집중형 시설이 아니라, 주민의 생활권을 연결하는 “환승과 운영의 기준점”이다. 주차장을 허브로 삼고, 마을•시장•보건지소•학교•복지시설을 스포크로 연결한다.


[그림 2] Hub-Spoke 네트워크 조감도: 이동형 SOC의 순환 구조

3.1 핵심 서비스
• 주치의 버스: 정기 노선과 예약형 순회진료를 결합하여 기초건강•만성질환 관리•의료상담 제공
• 100원 택시: 허브와 생활권 내부를 잇는 저가 호출형 이동서비스. 교통약자 및 병원•시장 이용을 우선 배차
• 생활물류 셔틀: 공동배송•반품•장보기 지원으로 고령가구의 이동 부담과 소상공인 물류비 절감
• 행사•재난 모드: 평상시에는 문화•상권 지원, 재난 시에는 대피•의료•물자 거점으로 전환

4. 시스템 전략 | AX Admin OS
AX Admin OS는 주민이 여러 기관을 찾아다니며 서류를 반복 제출하는 행정을 줄이고, 하나의 접점에서 신청•예약•결제•환급을 완료하게 하는 운영체계다. AI는 판단을 대체하지 않고, 자격 확인•일정 조정•수요 예측•민원 분류를 보조한다.


[그림 3] Zero-Touch 행정과 페이백 경제 로직

4.1 Zero-Touch 행정
① 주민 동의 기반의 최소정보 연계 → ② 자격•예약•이동수단 자동 매칭 → ③ 서비스 이용 후 만족도와 성과 자동 기록 → ④ 예산•운영 개선에 반영하는 순환 구조다. 디지털 취약계층을 위해 현장 코디네이터와 전화•대면 창구를 병행하며, 자동화는 선택권을 줄이는 것이 아니라 절차를 줄이는 방향으로 설계한다.

4.2 100% 페이백 경제 로직
사업비로 지급되는 이용 인센티브의 일정 부분을 지역 가맹점에서만 사용할 수 있는 포인트로 환급한다. 주민의 체감 혜택은 유지하되, 외부 플랫폼으로 빠져나가던 소비를 지역 안에서 재순환시키는 방식이다. 페이백은 생필품•의료•돌봄•문화 등 정책목적 업종에 차등 적용하고, 부정사용•중복수혜 방지를 위해 거래•한도•가맹점 데이터를 점검한다.

5. 전략 지형도: 서남권 전역 리밸런싱
전략 지형도는 시설 위치를 나열하는 지도가 아니라, “어디에서 무엇이 부족하며, 어떤 허브가 어떤 스포크를 보완할 것인가”를 보여주는 실행 지도다. 1차로 유휴시설과 교통결절점, 의료•복지 공백지역을 중첩 분석하고, 2차로 주민 이동시간과 서비스 이용률을 반영해 노선과 기능을 조정한다.

[그림 4] 서남권 리밸런싱 전략 지형도

6. 거버넌스: 4단계 갈등관리 프로세스
Detect-Deliberate-Decide-Implement 프로세스는 갈등을 사후 민원으로 처리하지 않고, 설계 초기부터 데이터와 숙의를 통해 실행 가능한 합의로 전환한다.
1) Detect | 감지
민원, 이용 데이터, 상인•주민 인터뷰, 현장 관찰을 통해 갈등의 당사자•쟁점•영향을 조기에 식별한다. 예: 주차면 축소 우려, 특정 기능의 독점 입점, 야간 소음 우려.
2) Deliberate | 숙의
당사자별 이해관계와 대안을 공개하고, 주민 워크숍•상인 라운드테이블•전문가 검토를 통해 사실과 선호를 구분한다.
3) Decide | 결정
기준표(접근성, 비용, 형평성, 운영가능성)에 따라 대안을 비교하고, 결정 사유•보완책•재검토 시점을 문서화한다.
4) Implement | 실행
시범운영-모니터링-보완의 짧은 주기를 반복한다. 합의된 지표가 악화되면 자동 재논의 트리거를 작동시킨다.

7. 기대효과 및 SROI 4.5배 달성 근거
SROI 4.5배 목표는 단일 매출 효과가 아니라, 유휴시설 재활용, 의료•돌봄 접근성 개선, 이동시간 절감, 지역소비 재순환, 주민 참여의 사회적 가치를 합산해 산정한다. 본 계획은 사전 기준선을 설정하고 연차별로 성과를 검증한다.
가치 영역 산출 논리 검증 지표
경제 페이백•팝인 입점•물류 효율로 지역 내 소비와 매출 증가 가맹점 매출, 공실률, 재방문율
사회 의료•돌봄 접근성 및 이동권 개선 대기시간, 서비스 이용자 수, 취약계층 비중
환경 신축 회피 및 유휴시설 재사용 재사용 면적, 탄소•폐기물 절감 추정
정책 주민 참여와 데이터 기반 예산 전환 만족도, 민원 해결기간, 예산 집행효율
주민 체감 만족도는 접근성(30), 편의성(25), 비용 부담(20), 신뢰•안전(15), 참여감(10)의 가중합으로 측정한다. 인구정책 측면에서는 청년 창업•일자리, 고령자의 지역 내 계속 거주, 돌봄 부담 완화, 가족 단위 생활서비스 확대를 통해 “떠나지 않아도 되는 원도심”의 조건을 만든다.

8. 예산 및 4*** 로드맵
총사업비는 300억원 규모로 설정하며, 신축 중심이 아닌 전환•운영•데이터•이동 서비스에 집중해 저예산 고효율을 지향한다.
부문 금액(억원) 배분 방향
공간 전환•안전보강 90 Pop-in Hub 4~6개소, 무장애•방재•공통설비
이동형 SOC 75 주치의 버스, 100원 택시, 운영•정비
AX Admin OS•데이터 45 통합 플랫폼, 개인정보보호, 현장 디지털 지원
페이백•상권활성화 45 지역가맹점 인센티브, 공동마케팅
인력•거버넌스 30 코디네이터, 갈등관리, 교육•평가
예비비•성과평가 15 위험 대응 및 독립 성과검증
8.1 4*** 실행계획
1차년도 | 진단•설계
유휴시설•이동•SOC 기준선 조사, 주민 숙의, 1개소 시범 Hub와 플랫폼 최소기능 구축
2차년도 | 시범•확장
Pop-in Hub 2~3개소, 주치의 버스•100원 택시 운행, 페이백 가맹점 확대
3차년도 | 네트워크화
권역별 허브 연계, 생활물류•문화 프로그램 결합, 데이터 기반 노선•기능 재배치
4차년도 | 정착•평가
성과평가와 SROI 검증, 운영모델 표준화, 민관 협력 및 후속재원 확보

9. 성과관리 및 결론
성과관리는 투입-활동-산출-성과의 4단계로 구성한다. 월별 운영지표, 분기별 주민 체감도, 반기별 형평성 점검, 연차별 SROI 검증을 실시한다. 핵심 원칙은 “많이 지은 도시”가 아니라 “필요할 때 작동하는 도시”를 만드는 것이다. 서남권 RE-BALANCING 365 프로젝트는 원도심의 유휴자산을 생활권의 회복탄력성으로 전환하고, 이동•행정•경제의 연결을 통해 주민의 일상에서 정책효과가 보이도록 하는 통합 실행안이다.

부록. 핵심 KPI 대시보드(안)
영역 핵심지표 목표 주기
공간 Hub 이용률 / Pop-in 교체주기 70% / 분기 1회 이상 월/분기
이동 평균 대기시간 / 이용건수 15분 이내 / 연 10만건 월
경제 페이백 지역사용률 / 가맹점 매출 90% 이상 / 10% 증가 분기
사회 주민 만족도 / 취약계층 이용비중 80점 이상 / 기준선 대비 증가 반기
운영 민원 해결기간 / 자동처리율 30% 단축 / 60% 이상 월